Platenie dane pri predaji nehnuteľnosti

PLATENIE DANE PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI (BYTU, DOMU, POZEMKU)

Pri prevodoch nehnuteľnosti je treba mať (pri fyzických osobách nepodnikateľoch) na pamäti dva druhy daňových povinností. Prvú povinnosť  vo vzťahu k štátu v podobe úhrady dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti (pokiaľ nie je prevod od dane oslobodený), druhá povinnosť je vo vzťahu k obci (mestu) ako správcovi dane v podobe dane z nehnuteľností.

Z dôvodu zmeny legislatívny (k 1.1.2011) má význam skúmať, či ste sa stali vlastníkom predávanej nehnuteľnosti pred 1.1.2011 alebo po tomto dátume. Pred 1. januárom 2011 totiž platilo, že od platenia dane z príjmu ste boli oslobodení ak, ste mali v predávanej nehnuteľnosti trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom. Po 1. januári 2011 táto podmienka pre oslobodenie od platenia dane zo zákona vypadla.

DAŇ Z PRÍJMU PRI PREDAJI Z NEHNUTEĽNOSTI (nadobudnutej po 1.1.2011)

Od 1. januára 2011 platí, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom obdobie kratšie ako päť rokov, ste povinný zaplatiť daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností).

Z čoho sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Daň vo výške 19% (pri fyzických osobách - nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.).

DAŇ Z PRÍJMU PRI PREDAJI Z NEHNUTEĽNOSTI (nadobudnutej pred 1.1.2011)

Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktoré boli nadobudnuté pred 1. 1. 2011 platí ešte jedna výnimka. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, predáte ju so ziskom po 1.1.2011 a zároveň ste v nej mali trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, budete od dane z príjmu oslobodený. Ako som už v úvode uviedol, táto výnimka pri oslobodení dane z príjmu, ktorej podmienkou bol aspoň dvojročný trvalý pobyt po 1.1.2011 zanikla.

Zdaňovanie pri predaj nehnuteľností získaných dedením

Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od dediča, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade alebo od manžela / manželky, od dane bude vtedy oslobodený príjem z predaja, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk).Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.

Podávanie daňového priznania a platenie dane

Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z  predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v  lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní).

Miestna príslušnosť

Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale od 1.1.2012 zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. U fyzických osôb je miestna príslušnosť daná miestom ich trvalého bydliska a u právnických osôb sídlom.  V roku 2012 prebehla transformácia daňovej správy a bolo zriadených 8 daňových úradov v sídlach krajov a 1 daňový úrad pre vybrané subjekty v Bratislave.  Pre daňovníkov sa tým zmenila miestna príslušnosť k daňovému úradu v sídle kraja.

Sankcie a pokuty

Sankcie a pokuty upravujú §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Podľa tohto zákona správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške. Táto sankcia sa vypočíta ako štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (musí to byť minimálne 15 %) a najdlhšie za štyri roky omeškania platby.

Zánik práva vyrubiť daň

Upravuje ju rovnako zákon č. 563/2009 Z.z. Vzťahuje sa na prípad, keď daňovník vôbec nepodá daňové priznanie k dani z príjmu. Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty podľa zákona o dani z príjmov. Pokiaľ však správca dane urobí v priebehu týchto piatich rokov (v druhom prípade siedmich rokov) nejaký úkon smerujúci k vyrubeniu dane (zvyčajne je to výzva), plynie lehota odznova - maximálna je desať rokov.

Premlčanie práva vymáhať nedoplatok

O premlčaní práva vymáhať nedoplatok nás informuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania.  Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Lehota sa potom predlžuje o ďalších šesť rokov, maximálne môže byť dvadsať rokov.

Daňové priznanie sa nepodáva, daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy alebo celková vypočítaná daň fyzickej osoby vrátane iných príjmov napr. zo závislej činnosti, nepresiahnu za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z. – v súčasnosti sa daň neplatí, ak jej celková výška nepresiahne 16,60 EUR).